Texte : Franck Bensaïd – Sans grande surprise, le marché de l’immobilier de bureaux lyonnais a souffert en 2025 et sauf miracle l’année 2026 ne sera pas plus emballante.

Qu’il paraît loin le temps où au MIPIM, la grand-messe mondiale de l’immobilier d’entreprise, la Métropole avait dans son escarcelle des milliers de m² de bureaux, dans sa besace quelques tours emblématiques à la Part-Dieu, nous donnant l’illusion que la métropole lyonnaise était définitivement en Champions League.

Une époque révolue où le volume de m² de bureaux placés était un indicateur solide de la dynamique économique de la Métropole à l’échelle nationale ; une dynamique qui a perdu manifestement de sa superbe puisque des territoires comme Aix Marseille (168 700 m²) ou Lille (163 600 m²) talonnent désormais la métropole lyonnaise qui les devançait largement il y a quelques années. Avec 184 590 m² de bureaux placés en 2025, nous sommes loin des 260 000 m² établis en moyenne chaque année ; il faut remonter à 2009 pour retrouver un niveau aussi faible.

Le hall d’accueil du M+ imaginé par Soho pour DCB International

Les grands utilisateurs diminuent en moyenne leurs surfaces de bureaux d’environ 20 %

Pour Loïc de Villard, président de la FNAIM Entreprises, « la conjoncture économique, la situation géopolitique et le manque de visibilité politique ont freiné les décisions. Les entreprises arbitrent, optimisent, réduisent ». En attestent les grands utilisateurs qui diminuent en moyenne leurs surfaces de bureaux d’environ 20 %, sous l’effet du télétravail et du flex-office.

À cela s’ajoute un contexte local particulier qui n’a pas profité au marché de bureaux comme par le passé. En début de mandat, l’exécutif écologiste a voulu ralentir la dynamique d’attractivité économique au profit du bien-être des habitants, ce qui a eu pour conséquence de paralyser le marché avant un redéploiement tardif vers des secteurs cibles comme les énergies. Au final, quelques projets émergent enfin, souvent sans précommercialisation, signe d’un retour prudent de la confiance.

Parmi eux, M+ (DCB International), un programme mixte de 31 500 m² à la Part-Dieu, mêlant bureaux, logements et commerces dans une architecture végétalisée, le KI (Altarea Cogedim), une reconversion de l’ancien siège de la Caisse d’Épargne, qui développera 29 000 m², dont 21 000 m² de bureaux et 85 logements, pour une livraison prévue en 2027 ou encore l’îlot Lafayette (Icade) et l’ILO, susceptible d’être vendu à un utilisateur final. Sur les 184 000 m² placés en 2025, 38 % ont concerné le neuf.

La crise du logement a des répercussions sur le marché de bureaux

Sans grande surprise, la Part-Dieu a phagocyté 20 % du marché et conserve incontestablement un grand pouvoir d’attraction. Le reste de la demande placée est plus atomisée et a essaimé dans les autres quartiers et en périphérie, moins recherchés. « Malgré la conjoncture, les fondamentaux lyonnais restent solides : nos universités sont de grande valeur, on a un vivier de talents, la Métropole se caractérise certes par ses industries, mais nous sommes extrêmement compétitifs sur l’innovation, la R&D, les énergies etc.

La métropole continue d’attirer, mais cette attractivité est quelque peu freinée malheureusement par la crise du logement. On attire chaque année des centaines d’ingénieurs qu’on peine à loger car le marché locatif lyonnais est l’un ces plus tendus d’Europe », regrette Loïc de Villard, qui appelle à une action politique forte pour que soit enrayée la crise. La transformation de bureaux en logements apparaît évidemment comme une piste majeure, notamment dans les secteurs en perte de vitesse où la vacance locative de bureaux est la plus criante.

Un taux de vacance record dans la Métropole

A l’échelle de la Métropole, la vacance locative atteint désormais les 7,7 %, soit 615 000 m² de bureaux vacants, principalement hors de la Part-Dieu. Les loyers, eux, résistent : 380 €/m² en prime, 285 €/m² en moyenne dans le neuf, 208 €/m² en moyenne dans l’ancien. « Il y a une vacance structurelle de près de 150 000 m² de bureaux vacants depuis plus de quatre ans qui nous impose de repenser dans des zones comme Techlid ou le Parc Technologique où la vacance locative est la plus importante, en améliorant les mobilités et en introduisant davantage de mixité d’usages.

Cette réflexion renvoie directement aux grands projets qui attendent encore une véritable mise en mouvement. La Saulaie, à Oullins, en est l’exemple le plus emblématique : une opération de 40 hectares, pensée comme un quartier bas carbone mêlant bureaux réversibles, logements, activités et près de 5 hectares d’espaces verts, mais dont la concrétisation avance lentement.

L’actif bureaux est moins plébiscité par les investisseurs

À la Part-Dieu, la transformation de la place Béraudier, pourtant stratégique pour l’entrée de la gare, peine elle aussi à offrir une visibilité claire sur son calendrier. La Cité administrative, appelée à libérer un foncier majeur en cœur de métropole, reste dans l’attente d’une décision définitive quant à sa reconversion. Même constat du côté de Confluence, où les derniers îlots à développer n’ont pas encore trouvé leur impulsion finale.

Cette absence de planification lisible n’encourage semble-t-il pas l’optimisme des acteurs du marché, d’autant que les investisseurs ont tendance à réorienter progressivement leurs capitaux vers d’autres classes d’actifs jugées plus résilientes, comme l’hôtellerie, les data centers ou le commerce, la logistique. Preuve en est, côté investissements en bureaux, ont été investis l’an dernier 247 millions d’euros contre 410 millions d’euros en 2024 et 850 millions en moyenne décennale. Sans vision politique, sans une stratégie assumée et une capacité à agir rapidement, la métropole risque de voir s’éroder une attractivité qu’elle a mis des décennies à construire.

Cours Lafayette, à deux pas des halles, l’îlot éponyme comprend deux immeubles rénovés de fond en comble par Icade