Texte : Marco Polisson – Le secteur de l’immobilier résidentiel n’est toujours pas sorti du marasme malgré des éclaircies observées ces derniers mois.

Me Sandrine Jacquemin-Van Gorp et Me Florence Boachon, référentes immobilier pour la Chambre interdépartementale des notaires de la Cour d’appel de Lyon ont présenté lundi 3 novembre à la presse une analyse des chiffres de l’immobilier dans le Rhône, en présence de Pierre Clocher, délégué du Comité des banques – Auvergne-Rhône-Alpes.

Côté pile. Après plusieurs années de descente aux enfers, c’est l’ancien qui sort la tête de l’eau avec une augmentation significative du volume des ventes. 17 060 appartements anciens ont été vendus entre le 1er juillet 2024 et le 30 juin 2025 (contre 15 340 l’année précédente) soit une hausse de 11%. Le nombre des transactions de maisons anciennes progresse de 15% sur la même période.

Côté face. Dans le même temps, la chute de l’immobilier neuf se poursuit inexorablement. 2 470 appartements neufs ont été vendus entre le 1^er juillet 2024 et le 30 juin 2025 (contre 2 620 l’année précédente) soit une baisse de 5,7%. Les terrains à bâtir subissent le même sort avec une chute de 10% des transactions.

Stabilité des prix et offre en recul

Ce qui caractérise cette période est la stabilité des prix observée. Aussi bien pour les appartements anciens (-0,8%) que pour les maisons anciennes (-2,2%). Le prix au m2 médian (qui représente le « milieu » du marché, mieux que la moyenne, plus sensible aux valeurs extrêmes) des premiers s’établit à 3 650€ / m2.

Et toutes les communes ne sont pas logées à la même enseigne. Les plus grosses chutes observées se situent à Ecully (3 860€/m2 soit -6,7%), Chassieu (3 990€/m2 soit -6,9%), Genas (3 650€/m2 soit -10,3%), La Tour de Salvagny (3 630€/m2 soit -10,3%), Chaponost (3 530€/m2 soit -16,1%) et Champagne au Mont d’Or (3 860€/m2 soit -14,1%).

Chute des prix en Presqu’île

Dans la Presqu’île de Lyon, ravagée par les travaux écologistes, la baisse des prix se poursuit. Le quartier de la Bourse passe sous la barre des 6 000 euros/m2, et ses autres quartiers se stabilisent autour de 5 000 €/m2 (soit une baisse de 8,2% en un an, du jamais vu). Ménages propriétaires et investisseurs, totalement refroidis, refusent de remettre leurs biens en vente, tant la décote est importante.

Dans le Rhône, les communes les moins chères (soit – de 2000 euros/m2) restent Tarare (1 480€/m2 soit -0,1%), Givors (1 810€/m2 soit +4,9%) et Gleizé (1 870€/m2 soit -1,8%). Ce sont les logements de 3 pièces qui sont les plus échangés (33% des transactions). Selon la Chambre des Notaires, le dernier semestre 2025 devrait néanmoins confirmer une légère hausse.

Le marché du neuf en PLS

Totalement abandonnés par les gouvernements successifs depuis 2017, la promotion et la construction immobilière sont à l’arrêt, et seule une véritable politique de reprise pourra sauver ce secteur essentiel de l’économie française. Le manque de terrains, la surenchère des normes législatives, la hausse des prix de la construction et les taux d’intérêt ont conduit à la faillite d’entreprises emblématiques (Alila, Capelli…).

Si les volumes du neuf sont en baisse, les prix reprennent de la vigueur (4 970€/m2 soit -+4,6%), rareté oblige. Mais les mises en chantier se font rares, ce qui provoque des tensions importantes dans les villes de la première couronne lyonnaise. Pour ne rien arranger, la Préfecture du Rhône tente de passer en force en imposant des projets HLM surdimensionnés que ce soit à Caluire et Cuire, Chazay d’Azergues et Tassin la Demi-Lune.

Le retour sur investissement locatif n’est pas au rendez-vous

A cette iniquité, se rajoutent l’instabilité politique et toutes les contraintes fiscales qui bloquent les investisseurs, particulier et professionnels, vaches à lait du pouvoir en place. Taxes foncières, IFI, blocage des loyers, imposition… qui vont sans nul doute être aggravées par la loi budgétaire en discussion au parlement. Rien pour aider à la reprise d’un secteur ignoré et méprisé par Emmanuel Macron. « Vous devez vous réinventer ! » a-t-il rétorqué à un promoteur lyonnais…

Dans les études notariales, les Lyonnais font part de leurs inquiétudes et réfléchissent aux moyens d’échapper au « choc fiscal » dénoncé par Bruno Retailleau. A défaut d’immobilier, les notaires et les avocats fiscalistes sont pleinement mobilisés par la fiscalité des successions, la remise en cause du pacte Dutreuil, le possible retour de l’ISF, et les projets d’expatriation des plus fortunés d’entre eux…

LES BANQUES EN PREMIÈRE LIGNE

Les banques ne sont, heureusement pas, sur la longueur d’onde présidentielle. « Les banquiers sont très présents sur ce marché pour accompagner les acheteurs et les professionnels » assure Pierre Clocher, délégué du Comité des Banques – Auvergne-Rhône-Alpes. Indicateurs et baromètres de premier ordre s’il en est, les taux d’intérêt sont scrutés à la loupe. Ils s’établissement aujourd’hui à 3,5%.

« Cela représente un vrai effort financier des banques. Pour rappel, l’Etat français emprunte à 4,27% » souligne-t-il. Plus de la moitié des crédits immobiliers sont accordés à des primo-accédants, une façon de les fidéliser sur le long terme. La durée moyenne d’un crédit est passé de 240 mois (20 ans) à 300 mois (25 ans). D’autant que 97% des crédits immobiliers se déroulent sans incidents (le taux de sinistralité est inférieur à 3%)